Kira hukuku 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda kendine yer bulan hukuk alanıdır. Tahliye ve kira tespit davalarında Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir. 7445 Sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 6326 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan önemli değişikliklerle 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Bu sebeple kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğa başvurulmadan açılacak davalarda mahkemelerce dava şartı eksikliğine dayanılarak davalar reddolunacaktır.
Yine son dönemde artan enflasyon ve konut kiraları ile arabuluculuğun kira ilişkilerinde de dava şartı olacağının yasalaşması sebebiyle hem kiracılar hem de kiraya veren mal sahipleri kira hukuku konusunda çeşitli araştırmalara başvurmaktadır. Bu sorulardan en sık karşılaşılanları “Kira davası arabuluculuk?”, “Kira tespit davası arabuluculuk”, “Kiracı ile arabuluculukta anlaşma nasıl olur?” “Kiracı nasıl çıkarılır?”, “Kirasını düzenli ödeyen kiracı nasıl tahliye edilir?”, “Yeni ev aldım kiracı çıkmıyor, nasıl çıkar?”, “Kiracı tahliye davası ne kadar sürer?”, “Kiracı tahliye taahhütnamesi nedir?”, “Kira artış oranı nedir?”, “Kiracı hakları nelerdir?”, “Ev sahibim ihtar çekti”, “Ev sahibi kendim oturacağım diye kiracıyı çıkarabilir mi?”, “Ev sahibi kiraya ne kadar zam yapabilir?”, “Kiraya fazla zam yapan ev sahibi nereye şikayet edilir?”, “Ev sahibi evi satarsa ne olur?”, “Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir?” şeklinde olmaktadır. Bu yazımızda önce tahliye davası sebeplerini kısaca belirterek, akabinde kiranın artırılması ile kira tespit edilmesini de kapsadığından kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğu işleyeceğiz.
A) TAHLİYE DAVASI
Tahliye davası, kiraya veren ve kiracının aralarında yapmış oldukları kira akdinin mahkeme yoluyla sona erdirilmesidir. Tahliye davalarının mahkemelerce kabul edilmesi için Türk Borçlar Kanununda sayılı bazı sebeplerin vaki olması gerekmektedir.
a) Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri;
1) Kiraya verenin konut ihtiyacı sebebiyle tahliye;
2) Taşınmazın yeniden inşası imarı ve onarımı sırasında kullanımının imkansız olması sebebiyle tahliye;
3) Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye.
b) Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri;
1) Kiracının tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye;
2) Kiracının ödemede temerrüde düşmesi veya iki haklı ihtar sebebiyle tahliye;
3) Kiracının veya birlikte yaşadığı eşin oturmaya elverişli konutunun bulunması sebebiyle tahliye
c) Tahliye Davası Kimler Tarafından Açılabilir?
- Kiraya veren,
- Kiraya verilen taşınmazın maliki,
- Taşınmaz üzerinde intifa hakkı sahibi,
- Paydaşlar ve elbirliği mülkiyet hakkı sahipleri(Mirasçılar),
Tahliye davası açabilecek kişiler olarak kabul edilmiştir.
B) KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA (ZORUNLU) DAVA ŞARTI ARABULUCULUK SÜRECİ
Kira sözleşmelerinden kaynaklanan davalar; 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle artık zorunlu arabuluculuk yolu ile çözüme kavuşturulabilmektedir. Bu sebeple tahliye davaları ile kira tespit davaları açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurmak ve arabuluculuk sürecinde anlaşmazlık hale devam ediyorsa arabuluculuk son tutanağı ile dava açmak gerekmektedir.
Eğer ki arabuluculuk süreci anlaşma ile sonuçlanırsa bu anlaşma belgesi uyarınca kira ilişkisinin durumu netlik kazanabilecek ve dava yoluna başvurmak zarureti ortadan kalkabilecektir.
1) Kimler Arabulucuya gitmelidir?
- Kiraya veren,
- Kiracı,
- Malik,
- Paydaşlar,
- İntifa hakkı sahibi,
Kendileri veya avukatları vasıtasıyla arabulucuya başvurarak dava sürecini başlatabileceklerdir.
2) Hangi Kira Uyuşmazlıkları İçin Arabulucuya Başvurulması Zorunludur?
Kiralananın tahliyesine ilişkin davalar, kira bedelinin tespiti davaları, kira uyarlama davaları, taraflar arasındaki kiradan doğan alacak davaları için arabulucu başvurusu zorunlu olacaktır. Ancak kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi halinde dava şartı olarak arabuluculuğa başvurma şartı bulunmamaktadır. Bu sebeple, icra mahkemesine yapılacak itirazın kaldırılması talepleri ile tahliye talepleri dava şartı olarak arabuluculuğa tabi olmayacaktır. Ancak bu konuda imzaya itiraz gibi sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gereken hallerde zorunlu arabuluculuğa başvurmak ve sonra dava ikame etmek zarureti bulunmaktadır.
3) Zorunlu Arabuluculuk Süreci ve Sonuçlanması
Zorunlu arabuluculuk süreci sonunda tarafların uyuşmazlık konuları hakkında anlaşabilmesi durumunda bu anlaşma bir tutanağa bağlanır ve bu tutanak ilam niteliğinde belge sayılır. Yani mahkemeden alınmış bir karar gibi hüküm ifade eder. Tutanağın ilam niteliğinde belge olarak işleme konulabilmesi için yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması kafidir. Ayrıca tarafların, avukatlarının ve arabulucunun birlikte imzaladıkları 5 imzalı tutanak için icra edilebilirlik şerhine gerek yoktur. Bu halde tutanak doğrudan ilam niteliğinde belge olarak kabul edilecektir.
Tarafların, arabuluculuk süreci sonunda anlaşamaması durumunda ise anlaşamama tutanağı düzenlenir ve bu tutanak dava dilekçesinin ekine eklenerek dava açılır. Arabuluculuk anlaşmazlık tutanağı sunulmayan davalar dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilecektir.
KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK BAŞVURU FORMU ÖRNEĞİ
ARABULUCULUK BAŞVURU FORMU
BAŞVURU TARİHİ : 01.09.2023
BAŞVURU SAHİBİ BİLGİLERİ (KİRALAYAN)
Adı Soyadı :
TC Kimlik No :
Adres :
Cep Telefonu :
Vekili : Av. Zafer KAÇAR
Baro Sicil Numarası :
Cep Telefonu : 0530 141 24 72
Mail Adresi : av.zaferkacar@gmail.com
KARŞI TARAF BİLGİLERİ (KİRACI)
Adı Soyadı :
TC Kimlik No :
Adres :
Cep Telefonu :
Mail Adresi(Varsa) :
BAŞVURU BİLGİLERİ
Dosya Türü : Kira Uyuşmazlığı Dava Şartı Arabuluculuk Başvuru Dosyası
Uyuşmazlık Türü : Kira Bedelinin Tespiti (Kira İlişkisinden Kaynaklanan)
Uyuşmazlık Türleri : Kira Bedeli
Kira Sözleşmesi Başlangıcı : 17.03.2017
Başkaca bir usul kararlaştırılmadıkça arabulucunun ihtiyari başvurularda taraflarca seçileceğini, dava şartı başvurularında iki tarafında ortak arabulucuda anlaşmaları halinde arabulucu seçilebileceğini bildiğimi, başvuru konusuna ilişkin yukarıda belirttiğim tüm bilgileri doğru ve eksiksiz olarak doldurduğumu, işbu başvurunun işleme konulmasını saygılarımla vekaleten arz ve talep ederim. 01.09.2023
Başvurucu Vekili
Av. Zafer KAÇAR
Zafer Hukuk ve Danışmanlık olarak, Mecidiyeköy Avukat ve Mecidiyeköy Hukuk Bürosu çerçevesinde Kira Hukuku alanında faaliyet göstermekte ve kira avukatlığı hizmeti ile hukuki danışmanlık hizmeti verilmektedir. Yukarıda kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci ile ilgili genel bir çerçeve çizdik. Bunun haricinde çok daha ayrıntılı kanun maddeleri de elbette ki mevcuttur. Zafer Hukuk & Danışmanlık Bürosu da yukarıda genel olarak bahsettiğimiz çalışma sistematiği içerisinde hem genel hukuk işleri hem de kira hukuku başta olmak üzere bir çok özel alanda çalışan uzman avukatları bünyesinde barındırır. Her halükarda kira davaları gibi teknik hukuki meselelerde uzman kira avukatına sorarak hareket edilmesi önerilir.
Kira tahliye ve kira tespit davaları konusunda uzman Şişli’deki avukatlık ofisimizin iletişim sayfasından randevu talep edebilir ve kira uyuşmazlıkları alanında deneyimli avukatlarımızdan destek alabilirsiniz.
Mecidiyeköy kira avukatı, Şişli kira avukatı, Taksim kira avukatı uzman tahliye avukatı Zafer Hukuk & Danışmanlık Bürosu