Kira sözleşmelerinin süresiz şekilde uzaması, kiraya verenler açısından ciddi sorunlar doğurabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, kiraya verenlere bu konuda sınırlı bir fesih hakkı tanımaktadır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, 10 yılı aşkın süredir devam eden kira ilişkilerinde “on yıllık kiracının tahliyesi” olarak bilinen özel bir tahliye hakkı doğmaktadır.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Ne Demektir?
Kiraya veren, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıllık uzama süresi geçtikten sonra, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hak, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde açıkça düzenlenmiştir.
TBK md. 347/1 hükmü:
“Belirli süreli kira sözleşmeleri sürenin bitiminden sonra taraflarca yenilenmemiş olsa bile aynı koşullarla birer yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda, bu sürenin bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir neden göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Tahliye Hakkının Şartları Nelerdir?
- 1. En az 10 yıl geçmiş olmalıdır: İlk yapılan kira sözleşmesinden itibaren uzamalarla birlikte 10 yıl geçmiş olmalıdır. Yani 1 yıllık kira sözleşmesi yapılmışsa, 10 kez uzadıktan sonraki 11. yılın sonunda, izleyen 12. yılın bitiminde fesih mümkün olur.
- 2. Fesih bildirimi süresinde yapılmalıdır: Kiraya veren, on yıllık sürenin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı olarak fesih bildiriminde bulunmalıdır.
- 3. Bildirim yazılı ve ispatlanabilir olmalıdır: İspat açısından hukuki şartları içeren noter ihtarnamesi ile yapılması önerilir.
Bu Fesih Hakkı Emredici mi? Sözleşmeyle Ortadan Kaldırılabilir mi?
Hayır, bu hak emredicidir. Kiraya verenin bu hakkını ortadan kaldırmaya yönelik sözleşme hükümleri geçersizdir. Zira mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirilir. Kiraya verenin bu hakkı, kiracının rızasıyla bile sınırlandırılamaz.
Fesih Bildirimi Yapılmazsa Ne Olur?
Eğer kiraya veren, 10 yıllık sürenin bitimine üç aydan az süre kala bildirim yaparsa, fesih bir sonraki yıl için geçerli olur. Yani fesih bildirimi süresine uyulmadığı takdirde kira sözleşmesi bir yıl daha uzar.
Dava Açma Süreci Nasıl İşler?
- Fesih bildirimi yapılır: 10. uzama yılını takip eden her uzama yılının bitiminden 3 ay önce kiracıya ihtar çekilir.
- Kiracı tahliye etmezse dava açılır: Eğer kiracı evi tahliye etmezse, bu durumda tahliye davası açılabilir. Dava, Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde açılır.
- Davada ispat yükü yoktur: Bu tür tahliye davaları, diğer tahliye sebeplerinden farklı olarak herhangi bir “ihtiyaç”, “yeniden inşa” veya “kötü niyetli kiracı” gerekçesine dayanmaz. Sadece süreye ve usule uygunluk aranır.
Sıkça Sorulan Sorular
“Kiracı düzenli kira ödüyorsa da tahliye edilebilir mi?”
Evet. 10 yıllık süreden sonra, hiçbir gerekçe sunulmadan, sadece süresine uygun ihtarla kira sözleşmesi sona erdirilebilir.
“10 yıldan az geçmişse bu davayı açabilir miyim?”
Hayır. Bu dava yalnızca on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra açılabilir. Öncesinde ancak gereksinim, yeniden inşa veya tahliye taahhüdü gibi başkaca sebepler mevcutsa dava açılabilir.
“Sözleşmede 5 yıl yazıyor, 10 yıl sonra tahliye hakkım yine var mı?”
Evet. Kiracı 5 yıl dolunca tahliye edilmemiş ve her yıl sözleşme zımnen uzamışsa, 10 yıllık süre bu şekilde dolmuş sayılır. Süre uzama yıllarına göre hesaplanır.
Zafer Hukuk & Danışmanlık Bürosu ile Profesyonel Destek
Mecidiyeköy merkezli Zafer Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak, İstanbul başta olmak üzere Türkiye genelinde kira hukuku alanında müvekkillerimize destek sağlamaktayız. Kiraya verenin on yıllık süreden sonra sahip olduğu tahliye hakkı, doğru zamanda ve usule uygun kullanılmazsa kaybedilebilecek bir haktır.
Uzun süreli kira sözleşmelerinin feshi, fesih bildirimi hazırlığı, tahliye davası açılması ve sürecin takibi için iletişime geçebilirsiniz. Kira hukuku konusunda deneyimli avukatlarımız size en doğru şekilde rehberlik edecektir.
Zafer Hukuk & Danışmanlık Bürosu da yukarıda genel olarak bahsettiğimiz çalışma sistematiği içerisinde hem genel hukuk işleri hem de kira hukuku başta olmak üzere bir çok özel alanda çalışan uzman avukatları bünyesinde barındırır.
Avukat ve müvekkil ilişkisi içerisinde en önemsenmesi gereken mesele, müvekkil ile avukat arasındaki iletişimin sağlıklı bir şekilde kurulabilmesidir. Bu şekilde sağlam bir zemin kurulduktan sonra müvekkillerin hukuki anlamda hak ve çıkarları yasal zeminde olabildiğince korunmaya gayret edilir. Her halükarda kira davaları gibi teknik hukuki meselelerde uzman kira avukatına sorarak hareket edilmesi önerilir.