Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Ne Anlama Gelmektedir?
Türk Medeni Kanunu’nun “Paylı mülkiyetin sona ermesi” başlıklı 698. Maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi davası ya da izale-i şüyu davası, paylı mülkiyet durumunda olan bir taşınır veya taşınmazın ortakların anlaşamaması üzerine ortaklardan bir veya birkaçının mahkemeye başvurarak paylaşım yapılmasını ve ortaklığın son bulmasını talep ettiği davaya denir. Buna göre her paydaş ortaklığın giderilmesi için paylaşma isteme hakkına sahiptir.
Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Paydaşlardan birinin ölümü durumunda mirasçılık belgesindeki tüm mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekir. Davanın sonuçlandırılabilmesi için tüm ortakların davaya dahil edilmesi zorunludur. Paylaşma isteme hakkı ile paylı mülkiyet; paydaşların kendi arasında rızaen anlaşması ya da mahkeme kararıyla sona erecektir.
Yine Medeni Kanunun 703/2 maddesi uyarınca mirasçılar gibi elbirliği ile mülkiyet halinde olan miras ortaklıkları için de paylaştırma ve ortaklığın giderilmesinde, aksine bir hüküm bulunmadıkça paylı mülkiyete uygulanan hükümler uygulanacaktır.
Bu paylaşımın mutlak suretle dava yoluyla yapılması bir zorunluluk değildir. Paydaşlar paylaşım konusunda kendi aralarında anlaşırlarsa paylı mülkiyet paylaşım sözleşmesi ile de sona erdirilebilir. Bunun için tüm paydaşların paylaşım sözleşmesinde olurunun alınması gerekecektir. Ancak paydaşlar anlaşamazlarsa ortaklardan her birinin mahkemeye başvurarak paylı mülkiyetin sona erdirilmesini talep etme hakkı bulunmaktadır. Açılacak olan bu davaya da ortaklığın giderilmesi davası denir.
Ortaklardan biri bu hakkını kullandığında tüm ortaklar paylaşım borcu altına girer. Hakkın kullanılması paylı mülkiyeti doğrudan sona erdirmez. Ortaklık ancak paylaşım ile sona erer. Yani Sulh Hukuk Mahkemesince paylaşımın aynen taksim ya da satış yoluyla yapılmasına karar verilmesi, satışın tamamlanması ve paylaşımın yapılması ile ortaklık hukuken son bulacaktır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Önem Arz Eden Hususlar
Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok 10 yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Bu sürenin bitiminde taraflar yeniden ortaklığın devamı sözleşmesi yapabilecekleri gibi aynı zamanda her birinin ortaklığın sona erdirilmesi için paylaşım isteme hakkı yeniden doğabilecektir.
Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
Uygun olmayan zamanda söz konusu paylaşma isteminde bulunulamaz. Burada “uygun olmayan zaman”dan kastedilen; ortaklık konusu malın üzerinde aile konutu şerhinin bulunuyor olması veya paylaşımın istendiği tarihte değerinin dip fiyatı görmesi ve sair durumlardır.
Kat Mülkiyeti Kanununun 7. maddesi uyarınca; kat mülkiyetine ya da kat irtifakına tabi taşınmazlar bakımından ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir ve bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
01.09.2023 tarihinden itibaren, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine (izale-i şüyu) ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabuluculuk başvuru sürecinin işletilmesi ve son tutanağın (anlaşma/anlaşmama) alınması gerekmektedir. Arabuluculuk süreci sonunda anlaşma sağlanamazsa, dava şartı yerine getirilmiş sayılır ve taraflar Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılması hâlinde ise mahkemece dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret riski doğabilir. Bu sebeple dava öncesinde arabuluculuk sürecinin hukuki bir danışman eşliğinde işletilmesi büyük önem taşımaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Sonrasında Malın Paylaşım Biçimi
Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.
Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Aynen taksimde hangi parçanın hangi ortağa verileceği hususunda ortaklar anlaşabilir. Eğer böyle bir anlaşma yok ise, payları özgüleme kura çekilerek yapılır.
Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Ortaklığın giderilmesi davasında açık artırma usulü ile satış yapıldıktan sonra mahkeme satıştan elde edilen bedeli paydaşlara eşit olarak bölüştürür. Gayrimenkul, icra müdürlüğü tarafından sattırıldığından para icra müdürlüğünün hesabına yatar. Paydaşlar mahkemeden alacakları bir yazı ile kendi paylarına tekabül eden paranın icra müdürlüğü hesabından kendi hesaplarına aktırılmasını talep edebilirler.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Paylaşım Türleri
a. Rızai Paylaşım
Türk Medeni Kanununun 699/1. maddesine göre, taraflar paylaşımı malı taksim ederek aynen bölüşme suretiyle yapabilecekleri gibi malı satarak bedelini de paylaşabilirler. Mal, üçüncü bir kişiye ya da ortaklardan birine satılabilir. Bu şekilde yapılan paylaşım, paylaşım sözleşmesi ile yapıldığından sözleşmenin geçerliliği malın taşınır ya da taşınmaz oluşuna göre değişir. Taşınmaz mallar bakımından resmi şekilde yapılmayan sözleşmeler kesin hükümsüzdür.
b. Ortaklığın Giderilmesi/ İzale-i Şüyu Davası İle (Mahkeme Kararıyla) Paylaşım
Eğer ortaklar malın paylaşımı hususunda anlaşamazlarsa taraflardan birinin veya birkaçının talebi halinde paylaşımı mahkeme yapar. Bu dava ortaklığın giderilmesi davası olarak adlandırılır. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri ve yetkili mahkeme de taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin ortaklık ya da miras konusu taşınmaz Beşiktaş’ta ise söz konusu davanın görüleceği mahkeme İstanbul (Çağlayan) Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Türk Medeni Kanununun 699/f.2 maddesine göre, hâkim mümkünse aynen paylaşım yapmalıdır. Malın aynen bölünmesi mümkün değilse veya aynen paylaşım hâkimce uygun görülmezse ya da aynen paylaşım durumunda malın değeri ciddi şekilde düşecek ise hâkim, malın açık arttırma ile satılmasını ve elde edilen satış bedelinin paydaşlara taksim edilmesine karar verebilir. Bütün paydaşların rızası ile satışın sadece paydaşlar arasında yapılmasına ilişkin bir anlaşma yapılabilir. Böyle bir anlaşmanın varlığında hakim pazarlık usulü ile satışa karar veremez.
Ortaklığın giderilmesi davası için avukatlık desteği alınması oldukça önem arz etmektedir. Ortaklığın giderilmesi davaları ve miras davaları konusunda Mecidiyeköy’deki avukatlık ofisimizin iletişim sayfasından randevu talep edebilir ve miras hukukunda deneyimli avukatlarımızdan destek alabilirsiniz.
Zafer Hukuk ve Danışmanlık olarak, Şişli ilçesinde Mecidiyeköy Avukat ve Mecidiyeköy Hukuk Bürosu çerçevesinde Miras Hukuku alanında faaliyet göstermekte ve avukatlık hizmeti ile hukuki danışmanlık hizmeti verilmektedir. Zafer Hukuk & Danışmanlık Bürosu, yukarıda genel olarak bahsettiğimiz çalışma sistematiği içerisinde hem ortaklığın giderilmesi davası hem de miras paylaşımı davası başta olmak üzere miras hukuku alanında çalışan avukatları bünyesinde barındırır.