Kira Tahliye Davaları, Kira Artırma Davaları
Kira hukuku 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda kendine yer bulan hukuk alanıdır. Tahliye ve kira tespit davalarında Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir. Son dönemde artan enflasyon ve konut kiraları sebebiyle hem kiracılar hem de kiraya veren mal sahipleri kira hukuku konusunda araştırmalara başvurmaktadır. Bu sorulardan en sık karşılaşılanları “Kiracı nasıl çıkarılır?”, “Kirasını düzenli ödeyen kiracı nasıl tahliye edilir?”, “Yeni ev aldım kiracı çıkmıyor, nasıl çıkar?”, “Kiracı tahliye davası ne kadar sürer?”, “Kiracı tahliye taahhütnamesi nedir?”, “Kiracı hakları nelerdir?”, “Kiracı sözleşmesi nasıl düzenlenmelidir?”, “Ev sahibim ihtar çekti”, “Ev sahibi kendim oturacağım diye kiracıyı çıkarabilir mi?”, “Ev sahibi kiraya ne kadar zam yapabilir?”, “Kira artış oranı nedir?”, “Kiraya fazla zam yapan ev sahibi nereye şikayet edilir?”, “Ev sahibi evi satarsa ne olur?”, “Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir?” şeklinde olmaktadır. Bu yazımızda özetle bu ev sahibi ile kiracı haklarını inceleyeceğiz. Ayrıca konuya ilişkin olarak kurucu avukatımız Avukat Zafer Kaçar’ın katılmış olduğu televizyon programında cevaplamış olduğu sorular da video haliyle yazımız içerisinde bulunmaktadır.
Kira sözleşmesinde belirtilen sürenin dolması halinde, kiracı isterse, kiraları ödemek koşulu ile o evde oturmaya devam edebilir. Ev sahibi 6098 sayılı kanunda ve Borçlar kanununda belirtilen şartlar nedeniyle tahliye davası açabilir.
- Kiracı, tahliye taahhüdü ile, evi belli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmişse, o tarihte evi boşaltmak zorundadır. Boşaltmadığı takdirde ev sahibi, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilecektir. Ev sahibi tahliye taahhüdünü yazılı olarak yapmalıdır.
- Tahliye taahhüdünde, evin tahliye edileceği tarihin belirtilmesi zorunluluktur.
Evin boşaltılacağına dair verilen taahhüdün dolmasının ardından ev sahibi, icra dairesine başvurarak ya da mahkemeye dava açarak evin tahliyesini isteyebilir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası-Yeni Malik İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası
Kendisi, eşi veya çocukları için konut yada işyeri olarak kullanma ihtiyacının doğması halidir.
Evi yeni alan malik de evi satın almasından itibaren bir ay içinde durumu belirten bir ihtar çektikten altı ay sonra tahliye davası açabilecektir.
Kiracının bir yıl içinde kirasını iki defa geciktirmesi tahliye için bir diğer nedendir. Ev sahibi, vaktinde ödenmeyen kira için kiracısına ihtar çekmelidir. Bu şekilde kiracı yılın herhangi bir döneminde 2 defa kirasını geciktirir ve kiralayan da 2 haklı ihtar çekerse, kira sözleşmesinin bitiminde başka bir ihtara gerek kalmadan kiralayan bir ay içinde tahliye davası açabilecektir. Eksik ödemeler için de iki haklı ihtar hüküm ifade eder.
Kiralayanın tahliye davası açabilme şartlarından biri de ihtarname çekerek ödenmeyen kiranın talep edilmesidir.
Kiracının, borcunu ödemesi halinde kira ilişkisi devam edecek ancak, söz konusu ihtar 6098 sayılı kanuna göre ilk haklı ihtardan biri olarak sayılacaktır. Kira parasının ödenmemesi halinde ise ihtarda belirtilen sürenin dolması ile tahliye davası açabilecektir.
Kiracının ihtiyaç sebebiyle tahliyesi, yeni ev sahibinin tahliye davası, 3 yıl kiralama yasağı hususları hakkında kurucu avukatımız Zafer Kaçar’ın Cem TV’de katıldığı yayından bir kesite aşağıdaki videodan ulaşabilirsiniz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1-3 maddesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası düzenlenmiştir. Buna göre:
“…belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için öncelikle ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Devamlılık arz etmeyecek ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılamaz. Yine henüz olmamış yahut olması uzun süre alacak olan ihtiyaç bakımından tahliye söz konusu olmayacaktır.
İhtiyaç talebinin davanın açıldığı esnada bulunması yeterli değildir. Dava devam ederken de ihtiyaç olgusunun devamı gerekir.
Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen gereksinim sebebiyle tahliyede, tahliye sebebinin samimi ve zorunlu olması beklenir. Yargıtay’ın içtihatlarında da samimi ve zorunlu beklenen tahliye sebepleri kiraya verenin de kirada oturması gibi ağır nitelikteki sebepler bulunmalıdır.
İçinde kiracı olan bir ev satın alındıysa kiracıyı evden çıkarmak için usuli gereklilikler bulunmalıdır. Öncelikle evi satın alan kişi tapunun devir alındığı tarihten sonra en geç bir ay içerisinde kiracının evi tahliye etmesi için ister kendisi, isterse bir avukat aracılığıyla noterden ihtarname göndermelidir.
İhtarname gönderildikten sonra kiracı 6 ay içinde evi boşaltmalıdır. Aksi taktirde kiracı dava yoluyla tahliye edilebilecektir.
KİRA TESPİT DAVALARI – KİRA ARTIŞ DAVALARI
Kiraya veren veya malik kira tespit davası açabilir. Kira sözleşmesinin sona ermesinden önce ihtar veya dava dilekçesinin davalı kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Buna uyulmazsa, mahkemece tespit edilen kira, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. Kanunda belirtilen süre içinde ihtar gönderilmişse, dönem sonuna kadar dava açılabilecektir. Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin özel şart varsa, bu şart yenilenen ilk dönemde tarafları bağlar; yani yenilenen ilk dönemde bu şarta göre kira artışı yapılır. Yine sözleşmede her yıl kiranın artacağına ilişkin özel şart varsa, ihtarname çekmeye gerek yoktur. Dönem sonuna kadar her zaman dava açılabilir. Kira tespit davası, kira artış şartları, 5 yıllık kiracının durumu ve 10 yıllık kiracının tahliyesi hakkında kurucu avukatımız Zafer Kaçar’ın Cem TV’de katıldığı yayından bir kesite aşağıdaki videodan ulaşabilirsiniz.
Kiraya veren veya malik kira tespit davası açabilir. Kira sözleşmesinin sona ermesinden önce ihtar veya dava dilekçesinin davalı kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Buna uyulmazsa, mahkemece tespit edilen kira, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. Kanunda belirtilen süre içinde ihtar gönderilmişse, dönem sonuna kadar dava açılabilecektir. Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin özel şart varsa, bu şart yenilenen ilk dönemde tarafları bağlar; yani yenilenen ilk dönemde bu şarta göre kira artışı yapılır. Yine sözleşmede her yıl kiranın artacağına ilişkin özel şart varsa, ihtarname çekmeye gerek yoktur. Dönem sonuna kadar her zaman dava açılabilir.
Türk Borçlar Kanununa göre kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir neden göstermeksizin kira sözleşmesini feshedebilir.
Bu kanun hükmü kiraya verenin mülkiyet hakkı ile doğrudan ilgili olduğu için emredici niteliktedir ve bu nedenle fesih hakkını ortadan kaldıran sözleşme hükümleri geçersizdir.
Bir yıllık bir kira sözleşmesinde ise 10. uzama yılını izleyen ilk uzama yılının sonunda yani 12. yılın sonunda kiraya veren fesih bildiriminde bulunabilecektir.
On yıllık uzama dönemi dolsa da kiraya veren her zaman kiralananın tahliyesini talep edememektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kiraya veren, on yıllık uzama süresinden sonra izleyen her yıl için yıl bitiminden en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunmadığı sürece sözleşme uzayacaktır. Kiracıya yapılan fesih bildirimi uzama yılının bitimine üç aydan az bir süre kala kiracıya ulaşır ise, fesih beyanı bir sonraki yıldan itibaren geçerli olacaktır.
Belirtmemiz gerekir ki Mecidiyeköy ve Şişli kira hukuku avukatları uzun zamandan beri kira hukuku ile yakından ilgili olduklarından sürecin hassasiyeti gereği hareket etmektedir.
Mecidiyeköy Hukuk Bürolarından Zafer Hukuk & Danışmanlık Bürosu
Kiracının Tahliyesi Sebepleri
- Ödenmeyen Kira Bedeli
- Yazılı Tahliye Taahhüdü Alınması
- Kiralayanın Konut ve İşyeri İhtiyacı
- Taşınmazın Yeniden İnşası
- Kira Akdinin 10 Seneyi Doldurması
- Haklı Sebeple 2 İhtar Yapılması
Tahliye Davalarında Dava Açma Süresi
Bahsedilen dava türlerinde neredeyse her biri için farklı dava açma süreleri belirtilmiştir. Belirtilen dava açma süresinden önce veya sonra dava açtığınızda dava ret olacaktır. Bu durumda davada haklı olmanız bir anlam ifade etmez zira esas incelemesine geçmeden usulden ret olacaktır. Bundan sonra yeniden dava açmak için bir sonraki dava açma süresini beklemek durumunda kalabilirsiniz ki bazı durumlarda bu 6 ay veya 1 yıl sonrayı bulabilmektedir. Bu bakımdan kiracı tahliyesi konusunda uzman bir avukat veya hukuk bürosu ile çalışmanız mantıklı olacaktır.
Kiracıyı Çıkarmak Ne Kadar Sürer?
Kiracıyı çıkarma süresi hangi yolun izleneceğine göre değişkenlik göstermektedir. Ancak belirtmek gerekir ki tahliye işlemlerine başlamadan bu süre hiç başlamamaktadır. Dolayısı ile kiracıyı çıkarmak istiyorsanız bir an önce işlemlere başlamak esasen kiracıyı tahliye etmek için en hızlı yoldur.
Kiraya Veren Ve Kiracının Sorumlulukları
Borçlar Kanunun 325. maddesine göre, kira kontratında belirtilen süre dolmadan kiracı evden çıkarsa, ev yeniden kiraya verilene kadar geçen makul süre için ev sahibinin zararından sorumlu olur. Makul süreden kasıt normal koşullarda evin kiraya verilebilme süresidir. Evin nitelikleri, konumu ve benzeri hususlar makul sürenin belirlenmesinde önemlidir. Örnek vermek gerekirse, kiracı 1 yıllık kira sözleşmesi imzalayıp, 10 ay sonunda evden çıkarsa, kalan 2 ayın kirasından kanunen olarak sorumlu olması gerekecektir. Ancak evin nitelikleri ve konumu gereği 1 ay içinde kiraya verilebilecek durumdaysa kiracı sadece 1 aylık kira bedelinden sorumlu olur.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmeleri belirli veya belirsiz bir süre için yapılabilir. Kanuna göre belirli süreli sözleşmeler için kiracı tarafından 15 gün önceden bildirim yapılmadıkça sözleşme aynı koşullar dahilinde bir yıllığına uzatılmış kabul edilir. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremez. Uygulamada ev sahipleri ilk yılın sonunda “Sözleşme süresi bitiyor, artık çıkmalısınız” gibi argümanlar ile kiracıları çıkarmak istemektedir. Bu durum kanuna göre mümkün değildir.
Kiracıyı Çıkarma Sebepleri
TBK hükümleri genel olarak kiracıyı korumaya yöneliktir. Bu nedenle kiracıyı evden çıkarmak için tahliye sebeplerinden biri doğmamışsa, kiracı 15 gün önceden tahliye edeceğini bildirmedikçe kiracıyı evden veya iş yerinden çıkarmak mümkün olmaz. Kanunun kiracıyı koruyucu yapısı gereği aşağıdaki nedenlerin biri olmalıdır.
Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi
Kirayı ödememek en önemli tahliye nedenlerinden biridir. Bir kiranın bile gecikmesi ve ödenmemesi tahliye nedenidir ve ödeme emrine rağmen kiracı ödememeye devam etmesi durumunda kiracı evden çıkarılabilir. Kiranın ödenmemesi durumunda en hızlı ve mantıklı yol kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesidir. Bu yol ile hem borcun tahsili hem de kiracının tahliyesi aynı anda sağlanabilmektedir. Dolayısı ile iki ayrı işlem yapmaya gerek kalmamaktadır. Usul olarak ise ödenmeyen kiralar için icra vasıtası ile ödeme emri gönderilir. Kiracı 7 gün içerisinde borca itiraz etmez ise 30 gün içerisinde kira borcunu ödemelidir. Ödememesi durumunda hakim tahliyeye karar vermektedir.
Yazılı Tahliye Taahhüdü ile Kiracı Tahliyesi
Kiracı yazılı bir tahliye taahhütnamesi vermişse bu durumda bu tahliye taahhüdüne dayanarak kiracıyı evden çıkarmak mümkündür. Ancak kiracıdan alınan tahliye taahhüdünün geçerli olması gerekir, bunun için bir takım hususları içermesi gerekmektedir aksi halde taahhüt geçersiz sayılacak ve dava reddedilecektir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için; Yazılı olmalıdır. Kiracı tarafından bizzat veya temsilcisi tarafından verilmiş olmalıdır. Belirli bir tarihin yazılması gerekmektedir. Tahliye taahhüdünün imza tarihi, kira sözleşmesinin imza tarihinden belirli bir süre sonra olmalıdır. Burada amaç, kiracının baskı altında taahhüt imzalamasının önlenmesidir. Bu şartlar var ise dava açma veya icraya başvurma süresi dolmadan işleme başlanması gerekmektedir.
Haklı Sebepten İki Tane İhtara Dayalı Kiracı Tahliyesi
Türk Borçlar Kanununda belirtilen süre zarfı içerisinde kira bedelini ödemeyen kiracıya yapılan iki tane haklı ihtar sonucu kiralayanın sözleşmeyi sona erdirme hakkı olur. İhtar noter aracılığıyla, mektupla veya telgrafla yapılabileceği gibi ödeme emriyle de yapılabilir. İhtarlar bir kira yılında farklı aylara ait ödemezlikleri için olmalıdır. Örnek vermek gerekirse kiracı kirasını ödememekte veya kirasını sürekli olarak geciktirmektedir. Bu durumda kiralayan kiracıya her bir ay için iki kez haklı nedenle ihtar göndermesi durumunda dava açarak tahliye hakkına sahip olmaktadır. Kira ödememelerinin veya geciktirmelerinin arka arkaya olmasına gerek yoktur. 1 kira yılı içerisinde Şubat ve Temmuz ayı gibi iki arka arkaya olmayan ay da olabilir. TBK m.352 hükmü uyarınca tahliye davası 1 ay içinde açılmalıdır. Bu durumda kiralayan kira süresinin bitiminden veya bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarın gönderildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açmalıdır.
TBK m.352/III Hükmü Sebebiyle Kiracı Tahliyesi
Kiracının veya beraber yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturulabilecek konutu varsa ve kiraya veren sözleşmeyi kurarken bunu bilmiyorsa buna dayanarak tahliye talep edebilir. Dava açma süresi sözleşmenin bitiminden itibaren 1 aydır. Sözleşmeyi kurarken bunu bilip bilmeme her türlü delille ispat edilebilmektedir. Yazılı delil şartı yoktur.
Kiracının Ölümü İle Sözleşmenin Sona Ermesi
Borçlar Kanununa göre kiracının ölmesi sonucunda ölenin ortakları, ölenle birlikte aynı konutta oturanlar sözleşmeye uydukları sürece kira sözleşmesine taraf olabilirler. Bu kişilerin kiracının ödemediği borçlardan sorumlu olmadıklarını beyan etmeleri sözleşmeye aykırılık olur ve kira sözleşmesi sonlanır.
Kiralayanın Konut veya İşyeri İhtiyacı Tahliyesi Nedeni ile Kiracı Tahliyesi
Eğer kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı varsa belirli süreli sözleşmelerde kira sözleşmesinin sonundan itibaren, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanundaki fesih sürelerine uyarak belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Burada ihtiyaç gerçek ve samimi olmalıdır. Örnek olarak reşit olmuş veya evlenmiş evladın bu evde oturmak istemesi gerçek ve samimidir.
İşyeri ihtiyacı ise aynı kişiler açısından icra edilecek bir meslek veya sanata yönelik olmalıdır. Yine Yargıtay kararlarına göre ihtiyaç sürekli ve zorunlu olmalıdır. Örnek olarak kiralayanın başka bir yerde boş evi varsa bu durum ihtiyacın zorunlu olmadığı olarak değerlendirilir veya kısa süreli bir ihtiyaç için de aynı durum söz konusudur. Bu davanın açılması için kanunda belirlenmiş süreler vardır. Bu sürelere uyulmadığı taktirde davanın reddolunması ihtimali doğacaktır.
Kiraya veren bu davadan sonra haklı bir sebep olmadıkça 3 yıl içerisinde evi bir başkasına kiraya verememektedir. Eğer verirse ve kiracı bu sebepten dolayı dava ederse kiracının uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür.
Taşınmazın Yeniden İnşası Amacı ile Kiracı Tahliyesi
Kanuna göre kiralananın “esaslı şekilde” tamiri, inşası veya yıkımı gerekiyorsa kanunda sayılan zaman şartına uyularak tahliye davası açılabilir. Bu durumun da belirli şartları mevcuttur. Basit tamir ve değişiklikler durumunda bu dava türü açılamaz.
Yeni Maliki Gereksinimleri Tahliyesi ile Kiracı Tahliyesi
Evi satmak kirayı çıkarmak için bir sebep değildir. Evi satacak olan kişi içinde kiracı ile satmak durumundadır. Bu durumda evi yeni alan malikin belli hakları söz konusudur. Kira konusu yeri sonradan edinen yeni malikin o yere kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı olması sonucu iktisaptan itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalıdır. Bildirimin varmasıyla iktisaptan itibaren 6 ay sonra ve sözleşmenin bitiminden sonra 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Yine burada da yukarıdaki ihtiyaç nedeni ile tahliye davası türündeki ihtiyacın ispatı bakımından aynı şartlar mevcuttur.
Ancak burada belirtmek gerekir ki kiracı evi satın almak isteyenlere evi göstermek zorundadır. Bunu yapmaması durumunda ev sahibi mahkemeye başvurarak evin belirli gün ve saatlerde gösterilmesini mahkeme kararı ile sağlayabilir.
On Yıllık Kiracının Tahliyesi
Yeni Türk Borçlar Kanunu ile birlikte gelen bu yol ile kiralayan on yıllık kira uzama yılı izleyen her bir uzama yılının sonundan 3 ay önce fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. On yıllık kiracının tahliyesinin şartları;
- Kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren on yıllık bir uzama süresinin geçmiş olması,
- Bahsi geçen on yıllık uzama süresini izleyen yılın sonundan 3 ay önce fesih bildiriminin kiracıya yönlendirilmiş olması,
- Bu süreden sonraki her senede sözleşmeyi fesih ederek kiracının tahliyesi talep edilmek isteniyorsa fesih bildirimi için bu 3 aylık sürenin esas alınması,
- Bahsi geçen uzama süresi olan 10 yıl içerisinde yeni kira sözleşmesinin taraflar arasında imzalanmamış olması gerekmektedir.
İstanbul Kira Hukuku Avukatı Ekibimizin Hizmetleri
- Tahliye davası açılması ve takibi
- Kira tespit davası açılması ve takibi
- İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması ve takibi
- Yeniden imar sebebiyle tahliye davası açılması ve takibi
- Kira sözleşmesi hazırlanması
- Tahliye taahhüdü hazırlanması
- Kira alacaklarının tahsili için icra takibi açılması ve takibi
- Kira ödenmemesi nedeniyle tahliye işlemleri yapılması
Mecidiyeköy Kira Hukuku Avukatı Ekibimize Ulaşın
İstanbul Mecidiyeköy’de çalışmalarına devam eden Zafer Hukuk ve Danışmanlık Bürosuna ve Mecidiyeköy kira hukuku avukatı için avukat kadromuza iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Zafer Hukuk ve Danışmanlık olarak, Mecidiyeköy Avukat ve Mecidiyeköy Hukuk Bürosu çerçevesinde Kira Hukuku alanında faaliyet göstermekte ve kira avukatlığı hizmeti ile hukuki danışmanlık hizmeti verilmektedir.
Yukarıda kira hukukuyla ile ilgili genel bir çerçeve çizdik. Bunun haricinde çok daha ayrıntılı kanun maddeleri de elbette ki mevcuttur.
Zafer Hukuk & Danışmanlık Bürosu da yukarıda genel olarak bahsettiğimiz çalışma sistematiği içerisinde hem genel hukuk işleri hem de kira hukuku başta olmak üzere bir çok özel alanda çalışan uzman avukatları bünyesinde barındırır.
Avukat ve müvekkil ilişkisi içerisinde en önemsenmesi gereken mesele, müvekkil ile avukat arasındaki iletişimin sağlıklı bir şekilde kurulabilmesidir. Bu şekilde sağlam bir zemin kurulduktan sonra müvekkillerin hukuki anlamda hak ve çıkarları yasal zeminde olabildiğince korunmaya gayret edilir. Her halükarda kira davaları gibi teknik hukuki meselelerde uzman kira avukatına sorarak hareket edilmesi önerilir.
Mecidiyeköy kira avukatı, uzman tahliye avukatı Zafer Hukuk & Danışmanlık Bürosu