Miras bırakan kişinin vefatı sonrası en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, miras kalan ev veya taşınmazın kardeşler veya varsa diğer mirasçılar arasında nasıl paylaşılacağı konusudur. Özellikle İstanbul gibi taşınmaz değerlerinin yüksek olduğu şehirlerde miras paylaşımı anlaşmazlıkları ciddi hukuki süreçlere dönüşebilmektedir.
Kardeşlerden birinin evde oturmak istemesi, diğerlerinin satış talep etmesi veya kira gelirinin paylaşımı konusunda anlaşmazlık yaşanması halinde hukuki çözüm yollarının bilinmesi büyük önem taşır. Bu yazıda, miras kalan evde anlaşmazlık halinde uygulanabilecek hukuki yolları detaylı şekilde açıklıyoruz.
Miras Kalan Evin/Taşınmazın Hukuki Statüsü Nedir?
Bir kişi vefat ettiğinde, taşınmaz malvarlığı mirasçılara elbirliği mülkiyeti şeklinde geçer.
Bu durumun sonuçları:
- Tüm mirasçılar taşınmazın tamamına birlikte malik olur
- Hiçbir mirasçı tek başına satış yapamaz
- Ev üzerinde tüm mirasçıların ortak hakkı bulunur
- Tasarruf işlemleri için oybirliği gerekir
Tapuda pay oranları belirtilmiş olsa bile uygulamada çoğu uyuşmazlık bu aşamada ortaya çıkar.
Kardeşler Arasında En Sık Yaşanan Sorunlar
Uygulamada en çok karşılaşılan ihtilaflar şunlardır:
- Bir kardeşin evde oturmaya devam etmesi
- Satış isteyen mirasçılar ile oturmak isteyenlerin anlaşamaması
- Kira gelirinin paylaşılmaması
- Taşınmazın boş bırakılması
- Masraf ve aidat uyuşmazlıkları
- Hisselerin satın alınması konusunda anlaşma sağlanamaması
Bu durumlarda mirasçılar arasında fiili kullanım çatışması oluşur.
Öncelikli Çözüm: Mirasçılar Arası Anlaşmalı Paylaşım
Hukuken her zaman ilk tercih edilmesi gereken yol anlaşmalı paylaşımdır.
Mirasçılar şu yöntemleri tercih edebilir:
- Taşınmazın satılıp bedelin paylaşılması
- Bir mirasçının diğerlerinin payını satın alması
- Taşınmazın kiraya verilerek gelir paylaşılması
- Kat karşılığı değerlendirme veya yatırım anlaşması
Ancak uygulamada çoğu dosyada anlaşma mümkün olmamaktadır.
Anlaşma Sağlanamazsa: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Anlaşma sağlanamadığında başvurulan temel hukuki yol:
👉 Ortaklığın giderilmesi davasıdır.
Türk Medeni Kanunu uyarınca her paydaş, diğer mirasçıların onayına ihtiyaç duymaksızın bu davayı açabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Özellikleri
- Tüm mirasçılar davaya dahil edilir.
- Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.
- Davacı tek bir mirasçı olabilir.
- Diğer mirasçıların kabulü aranmaz.
Mahkeme iki ihtimali değerlendirir:
- Aynen taksim (fiilen bölünebiliyorsa)
- Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi
Apartman dairesi gibi taşınmazlarda genellikle satış kararı verilir.
Mahkeme Yoluyla Ev Satışı Nasıl Yapılır?
Mahkeme satış kararı verdiğinde süreç şu şekilde ilerler:
- Taşınmaz bilirkişi tarafından değerlenir.
- Karar sonrasında icra dairesi aracılığıyla satış işlemi başlatılır.
- Açık artırma (ihale) yapılır.
- Satış bedeli mirasçılara pay oranında dağıtılır
Evde Oturan Kardeşe Karşı Haklar Nelerdir?
Sık sorulan bir konu da şudur:
“Bir kardeş evde oturuyor, diğerleri ne yapabilir?”
Bu durumda:
- Ecrimisil (işgal tazminatı) talep edilebilir.
- Kira bedeli karşılığı kullanım istenebilir.
- Ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.
Yargıtay uygulamasında, diğer paydaşların rızası olmadan kullanım hali var ise tazminat talebi mümkündür.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ortalama Ne Kadar Sürer?
İstanbul’daki uygulamalarda ortalama süre ,ilk derece yargılaması için 8 – 18 ay ve icra satış aşaması için 6 – 12 ay sürmektedir. Mahkemenin dosya yoğunluğu ve mirasçıların sayısı gibi faktörler bu süreyi etkileyebilmektedir.
Miras Uyuşmazlıklarında Avukat Desteğinin Önemi
Miras kalan taşınmazlar yalnızca hukuki değil, aynı zamanda aile ilişkilerini de etkileyen hassas süreçlerdir. Yanlış strateji, taşınmazın değer kaybetmesine, uzun süren davalara ve aile içi çatışmaların büyümesine neden olabilmektedir. Bu nedenle miras paylaşımı ve ortaklığın giderilmesi süreçlerinin başından itibaren hukuki destek alınması hak kaybını ve sürenin uzamasını önleyecektir.
İstanbul Miras Davaları
İstanbul’da özellikle Şişli, Mecidiyeköy, Kağıthane, Beşiktaş ve Çağlayan Adliyesi çevresinde miras kalan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklar son yıllarda önemli ölçüde artmıştır. Miras kalan evlerin paylaşımı, hisseli tapuların çözümü ve mahkeme yoluyla satış süreçleri konusunda uzman avukat desteği sürecin daha hızlı ve sağlıklı ilerlemesini sağlar.
Ortaklığın giderilmesi davası için avukatlık desteği alınması oldukça önem arz etmektedir. Ortaklığın giderilmesi davaları ve miras davaları konusunda Mecidiyeköy’deki avukatlık ofisimizin iletişim sayfasından randevu talep edebilir ve miras hukukunda deneyimli avukatlarımızdan destek alabilirsiniz.
Zafer Hukuk ve Danışmanlık olarak, Şişli ilçesinde Mecidiyeköy Avukat ve Mecidiyeköy Hukuk Bürosu çerçevesinde Miras Hukuku alanında faaliyet göstermekte ve avukatlık hizmeti ile hukuki danışmanlık hizmeti verilmektedir. Zafer Hukuk & Danışmanlık Bürosu, yukarıda genel olarak bahsettiğimiz çalışma sistematiği içerisinde hem ortaklığın giderilmesi davası hem de miras paylaşımı davası başta olmak üzere miras hukuku alanında çalışan avukatları bünyesinde barındırır.